¿Cuánto gana un apartamento turístico en Marbella? Cifras reales de 2025

«¿Cuánto va a ganar mi apartamento?» es la primera pregunta que nos hace cualquier propietario, y la mayoría de las respuestas que circulan por internet son un argumento de venta o una suposición. Esta respuesta se basa en datos. A continuación tienes las cifras reales de 2025 de los apartamentos turísticos que gestionamos en Marbella y Puerto Banús (57 alojamientos en gestión a septiembre de 2026), sacadas de nuestro sistema de reservas para el año completo, y una explicación honesta de lo que significan para una sola propiedad.

Nuestra cartera en 2025, en cifras

Dos de estas cifras importan más que el resto. La ADR es el precio al que se vende una noche; la ocupación, cuántas noches se venden. Multiplícalas y obtienes el RevPAR, la medida más justa de lo que rinde una propiedad: 134 € por cada noche del año, esté reservada o no.

El año, mes a mes

Lo que enseña la curva:

• La tarifa por noche varía 3,5× a lo largo del año, de unos 102 € en febrero a 353 € en julio. Un precio fijo todo el año deja dinero sobre la mesa en verano y pierde reservas en invierno.
• El pico de ocupación y el pico de precio caen en meses distintos. Agosto es el mes más lleno; julio, el más caro.
• El invierno también cuenta. Noviembre tuvo solo un 41% de ocupación, pero a 244 € la noche: hay demanda premium fuera de temporada cuando la propiedad tiene el precio y la comercialización adecuados.
• La primavera y septiembre son donde se nota una buena gestión. Llenar agosto está al alcance de cualquiera. La diferencia entre un año normal y uno fuerte se construye en abril, mayo, junio y septiembre.

Qué significa para un apartamento

Las medias de una cartera esconden mucha variación: dormitorios, ubicación, vistas, piscina, estado y reseñas mueven las cifras. Como punto de partida, estas son las tarifas por noche que usa nuestra calculadora para propietarios, con el 55% de ocupación de la cartera (unas 200 noches al año):

La ubicación las desplaza aún más. En nuestro modelo, Puerto Banús se sitúa alrededor de un 15% por encima de la base y la Milla de Oro, un 12%, mientras que el centro de Marbella queda en torno a un 10% por debajo. Unas vistas al mar, una buena piscina y buenas reseñas llevan una propiedad a la parte alta de su rango; un interior desgastado o unas fotos pobres, a la parte baja.

Quién paga más

La procedencia de los huéspedes cambia lo que vale una noche. En 2025, los huéspedes del Reino Unido fueron nuestro mayor mercado por ingresos (314.588 €, a una media de 240 € por noche), pero los de Arabia Saudí pagaron las tarifas más altas, con una media de 417 € por noche, y los de Estados Unidos, 309 € de media. Las familias fueron el 47% de nuestros huéspedes. Las propiedades preparadas para grupos grandes y estancias largas de verano son las que captan esta demanda de alto valor.

Del bruto al neto: los costes que hay que presupuestar

Los ingresos brutos no son lo que te queda. Antes de comparar ofertas o tomar una decisión de inversión, presupuesta:

• Comisiones de los canales: las plataformas de reservas cobran al anfitrión un porcentaje de cada reserva. Las reservas directas a través de la web del propio gestor se ahorran la mayor parte, y por eso importa tener un canal directo fuerte (el 34% de nuestras reservas de 2025 fueron directas).
• Comisión de gestión: la nuestra parte del 10%, solo a comisión y sin cuota mensual fija. Comprueba exactamente qué incluye la comisión de cualquier gestor.
• Limpieza y lavandería entre estancias (a menudo se cobran al huésped como gastos de limpieza).
• Gastos corrientes: luz, agua, internet, cuota de comunidad, IBI, seguro y mantenimiento.
• Impuestos sobre los ingresos del alquiler, que dependen de si eres residente en España.
• La licencia turística (VUT, antes VFT) y sus inscripciones, imprescindibles para alquilar legalmente a turistas.

Cualquier estimación que te dé una única cifra de «vas a ganar X» sin preguntar por tu propiedad y sin mencionar estos costes es una promesa, no un dato.

Cómo obtener una cifra real para tu propiedad

Hemos creado un portal para propietarios con todos los datos de 2025 y una herramienta de valoración gratuita. Cuéntanos la zona, los dormitorios y las características, y te daremos una estimación basada en lo que ganaron de verdad propiedades similares de nuestra cartera, no en una media sacada de internet.

• Solicita una valoración gratuita de tu propiedad
• Consulta nuestros resultados verificados de 2025
• La curva mes a mes, en detalle

También puedes ver cómo trabajamos en nuestra página para propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Qué ocupación puedo esperar de un apartamento turístico en Marbella?

En nuestra cartera, un 55% de media anual en 2025, desde alrededor del 41–46% en los meses más tranquilos del invierno hasta el 88% de agosto.

¿Cuál es la tarifa media por noche en Marbella?

La media de nuestra cartera en 2025 fue de 216 € por noche, desde unos 102 € en febrero hasta 353 € en julio. Los dormitorios, la ubicación y las características sitúan cada propiedad bastante por encima o por debajo de esa cifra.

¿Es más rentable el alquiler vacacional que el alquiler de larga temporada?

Normalmente sí en términos brutos, pero tiene costes más altos y necesita una gestión activa y una licencia turística. Compara ambas opciones con cifras netas para tu propiedad concreta.