Licencia turística en Andalucía (VUT) 2026: guía paso a paso para propietarios en Marbella

Si quieres alquilar tu apartamento de Marbella a turistas, tiene que estar inscrito como vivienda de uso turístico en la Junta de Andalucía. Las normas han cambiado mucho desde 2024: la licencia tiene un nombre nuevo, las comunidades de propietarios ahora tienen voz, se creó un registro nacional que después anularon los tribunales y las plataformas comprueban los números de registro con más rigor que nunca.

Esta guía resume cómo está la situación en septiembre de 2026, en lenguaje claro, desde una empresa que inscribe y gestiona apartamentos turísticos en Marbella cada semana.

Lo esencial, en breve

• La licencia ahora se llama VUT (vivienda de uso turístico). El nombre antiguo, VFT, sigue apareciendo en todas partes. Los nuevos códigos de registro tienen este formato: VUT/MA/12345.
• La inscripción es gratuita y online: una declaración responsable presentada ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Puedes empezar a alquilar en cuanto la presentas.
• En un edificio de apartamentos, ahora necesitas la aprobación de tu comunidad para un nuevo alquiler turístico (3/5 de los propietarios), según la reforma de 2025 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• El «número de registro único» nacional fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Tu código RTA andaluz es el número que cuenta.
• Hay que registrar a cada huésped ante las autoridades, a través de SES.Hospedajes, en las 24 horas siguientes a su llegada.
• No hay tasa turística en Andalucía ni en Marbella en 2026.

Qué se considera vivienda de uso turístico (VUT)

Según el Decreto 28/2016 de Andalucía, modificado por el Decreto 31/2024, una VUT es una vivienda que se ofrece de forma habitual, a cambio de un precio, a través de canales de promoción turística o de plataformas online como Airbnb o Booking.com. Los alquileres de más de dos meses seguidos a un mismo inquilino no son alquileres turísticos.

Algunas viviendas no se pueden inscribir: las viviendas de protección oficial (VPO), aquellas cuyos estatutos de comunidad prohíben expresamente el alquiler turístico y, por regla general, los inmuebles en situación de asimilado a fuera de ordenación.

Los requisitos que debe cumplir tu apartamento

• Superficie y capacidad: al menos 14 m² por huésped y 25 m² en total; un máximo de 15 huéspedes si se alquila la vivienda completa. Dos baños para más de 5 huéspedes y tres para más de 8.
• Aire acondicionado y calefacción: aire acondicionado en los dormitorios y el salón si alquilas entre mayo y agosto; calefacción si alquilas entre diciembre y marzo.
• Seguridad: botiquín de primeros auxilios, detector de humo y extintor.
• Atención al huésped: un teléfono disponible las 24 horas, limpieza en cada entrada y salida, ropa de cama y un juego de repuesto, una cocina básica equipada e información turística de la zona.
• Hojas de quejas y reclamaciones a disposición de los huéspedes.
• Periodos de funcionamiento declarados: declaras en qué periodos se alquilará la vivienda. Alquilarla fuera de esos periodos se considera actividad no registrada.

Comunidad de propietarios: la aprobación que ahora necesitas

Es el cambio que más afecta a Marbella, donde la mayoría de los apartamentos turísticos están en edificios y urbanizaciones cerradas. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal reformada (artículos 7.3 y 17.12) establece que:

• El propietario que quiera iniciar un alquiler turístico necesita la aprobación previa y expresa de la comunidad.
• Ese acuerdo requiere el voto de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Sin votación, no hay aprobación.
• Con la misma mayoría, la comunidad puede limitar o condicionar los alquileres turísticos y aumentar hasta un 20% la cuota de gastos comunes de ese propietario.
• Los alquileres turísticos que ya funcionaban legalmente antes de la reforma pueden continuar.

Antes de comprar un apartamento para alquilarlo a turistas, o antes de inscribirlo, revisa los estatutos y las actas de tu comunidad y pregunta al administrador si ya existe la aprobación o si hace falta. En las grandes urbanizaciones puede importar qué comunidad (el edificio o el conjunto) tiene que votar; asesórate si no está claro.

Cómo inscribir tu vivienda, paso a paso

1. Comprueba que puedes inscribirla: situación urbanística, estatutos de la comunidad y (para nuevos alquileres) la aprobación de tu comunidad.
2. Prepara la vivienda para cumplir los requisitos anteriores: aire acondicionado, equipos de seguridad, inventario.
3. Consigue un certificado digital (o recurre a un representante que lo tenga, como tu empresa gestora).
4. Presenta la declaración responsable online ante el Registro de Turismo de Andalucía. Es gratuita y en ella declaras tus periodos de funcionamiento.
5. Recibe tu código de registro (VUT/MA/…). Puedes operar desde el momento en que presentas la declaración; la inscripción formal llega después.
6. Muestra el código en todos tus anuncios, incluidos todos los de Airbnb y Booking.com.
7. Configura el registro de huéspedes en SES.Hospedajes antes de que llegue tu primer huésped.

Los cambios de titular, de representante o de periodos de funcionamiento, así como la baja de la VUT, se comunican al mismo registro.

El número de registro nacional: anulado en 2026

Desde julio de 2025, España exigía un «número de registro único» nacional (según el Real Decreto 1312/2024) para los alquileres de corta duración anunciados en plataformas. El 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló ese registro al considerar que el Estado no tenía competencia para crear un registro que duplicara los autonómicos. La sentencia se publicó en el BOE el 8 de junio de 2026.

Qué significa en la práctica:

• Tu código RTA andaluz es el número de registro que cuenta. Mantenlo en todos tus anuncios.
• El reglamento europeo de alquileres de corta duración (2024/1028), en vigor desde el 20 de mayo de 2026, sigue obligando a las plataformas a comprobar que los anuncios muestran un número de registro válido. Los anuncios sin número o con un número no válido se retiran: en 2025, el Ministerio de Consumo ordenó a Airbnb bloquear más de 65.000 anuncios.
• En el momento de escribir esta guía, las plataformas aún no habían actualizado sus formularios, así que puede que sigas viendo un campo para el número nacional. Atento a los cambios.

Registro de huéspedes: SES.Hospedajes

Desde diciembre de 2024, todos los alojamientos turísticos, incluidos los apartamentos vacacionales, deben enviar los datos de cada huésped (hasta unos 21 campos) al Ministerio del Interior a través del sistema SES.Hospedajes en un plazo de 24 horas, y conservar los registros durante tres años. La sentencia del Tribunal Supremo no afecta a esta obligación. No registrar a los huéspedes es una infracción grave, con multas desde 601 €.

¿Está Marbella limitando los nuevos alquileres turísticos?

A septiembre de 2026, no. El Decreto 31/2024 permite a los ayuntamientos andaluces fijar límites por edificio, zona o periodo, y Marbella, que cuenta con unas 15.000 viviendas turísticas registradas, anunció en 2025 planes para crear un registro municipal y separar con más claridad el uso residencial del turístico en su nuevo plan urbanístico. No hemos encontrado ninguna moratoria ni prohibición por zonas en vigor. La vecina ciudad de Málaga sí aprobó en julio de 2026 una moratoria de tres años para nuevas viviendas turísticas en zonas residenciales, así que la tendencia está clara.

La Junta también está depurando su registro: en febrero de 2026 dio de baja más de 13.000 inscripciones en toda Andalucía. Mantén en orden tus datos, tus periodos de funcionamiento y tus anuncios.

Impuestos, en breve

• Los propietarios no residentes tributan por el IRNR (modelo 210): 19% para residentes en la UE/EEE, que pueden deducir gastos, y 24% para el resto, sin deducciones.
• Los propietarios residentes declaran los ingresos en su IRPF.
• IVA: los alquileres turísticos suelen estar exentos de IVA salvo que se presten servicios de tipo hotelero. Una propuesta para aplicar un IVA del 21% a los alquileres turísticos se aplazó en julio de 2026 y no está en vigor en el momento de escribir esta guía.
• Tasa turística: no existe en Andalucía ni en Marbella en 2026.

Multas de un vistazo

Cómo ayudamos a los propietarios

Para los propietarios con los que trabajamos, comprobamos que la vivienda se puede inscribir, preparamos el apartamento, gestionamos la inscripción, publicamos el código correctamente en todos los canales y registramos a cada huésped, para que la propiedad cumpla la normativa desde la primera reserva. Si estás valorando si el alquiler turístico compensa en tu apartamento, empieza por los números:

• Solicita una valoración gratuita de tu propiedad
• Consulta lo que generó nuestra cartera en 2025
• Cuánto gana un apartamento turístico en Marbella

Preguntas frecuentes

¿Sigue siendo válida la licencia VFT?

VFT es el nombre antiguo. Desde la reforma de 2024, el término oficial es vivienda de uso turístico (VUT) y los nuevos códigos empiezan por VUT. Si ya tienes una inscripción, mantenla activa y con los datos actualizados.

¿Cuánto cuesta una licencia turística en Andalucía?

Presentar la declaración responsable ante el RTA es gratuito. Los costes reales son preparar el apartamento (aire acondicionado, equipos de seguridad) y, si recurres a uno, el representante o gestor que la presenta y la mantiene.

¿Puede mi comunidad de propietarios impedirme alquilar a turistas?

En el caso de nuevos alquileres turísticos, sí: desde abril de 2025 necesitas la aprobación expresa de la comunidad por una mayoría de tres quintos. Los alquileres que ya funcionaban legalmente antes de la reforma pueden continuar.

¿Sigo necesitando el número de registro nacional?

El Tribunal Supremo lo anuló en mayo de 2026. Tu código RTA andaluz es el número que debes mostrar en los anuncios, aunque las plataformas todavía pueden mostrar un campo aparte mientras se adaptan.

Esta guía es información general basada en la normativa vigente en septiembre de 2026, no asesoramiento jurídico ni fiscal. La regulación está cambiando rápido: consulta tu caso concreto con un abogado o asesor fiscal antes de actuar.